作者：陳華彬

　　習近平總書記多次強調，中國要強農業必須強，中國要富農民必須富，中國要美農村必須美。“三農”問題最核心的是農民，農民要富必須千方百計增加收入，農民收入結構包括經營性收入、轉移性收入、工資性收入、財產性收入四塊。其中，經營性收入想增加已經很難，玉米、水稻、小麥等糧食價格市場波動很大，收購價現在比國際市場價還要高，靠糧食生產給農民增加收入已經很難。轉移性收入，主要是農業補貼，中國加入WTO以后，有“黃箱”政策限制，對糧食生產不能無限的補貼，轉移性收入也到了天花板。工資性收入前幾年增長比較快，但是通過體力勞動增加工資性收入也很困難。目前財產性收入占總收入的比例很小，比如農業大省安徽，去年農民財產性收入只占到總收入的1.4%，上升的空間還很大，要增加農民收入，只有在財產性收入這個空間內去拓展。要讓農民擁有財產，才有可能使農民收入大幅增加，在當前城鄉二元體制下，農民住房財產權的資產價值并未顯現，如何喚醒這些“沉睡資產”，成為農村金融改革的一項重點工作，也是落實十八屆三中全會提出“賦予農民更多財產權利”的重要舉措。因此，黨中央、國務院選擇天津市薊縣等59個試點縣（市、區）慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。

　　“三大難題”困擾農房抵押貸款

　　一是抵押物處置難。農房抵押貸款涉及《物權法》《土地管理法》《擔保法》《城市房地產管理法》等多項法律法規，現行法律規定：農村房屋買賣合同在不是同一集體經濟組織成員中流轉屬無效合同。所以農房抵押流轉合同在不同的集體經濟組織成員中流轉、變現，合同也屬無效，若認定合同有效，即突破了現行的法律規定。目前人大法律授權僅調整實施“關于集體所有宅基地使用權不得抵押”的規定，并沒有解決抵押農房處置方面的法律障礙，基層在試點推進中仍存顧慮。

　　二是試點工作經費缺口較大。農房確權登記與頒證要經歷測量、繪圖、建檔、辦證等多個環節，需要聘請專業人員和機構進行操作，按照戶均費用100元計算，如果試點縣（市、區）有24萬農戶，經測算辦證需要經費2400萬元，加上收儲、風險基金等財政支出，預計啟動農房抵押貸款試點工作需要籌措工作經費3000萬元以上。由于中西部大多數試點縣（市、區）級財力有限，籌措試點工作經費壓力較大，經費不足將會影響試點工作進度和成效。

　　三是體制運轉不暢。從全國農房抵押貸款59個試點縣（市、區）名單上看出，每個省有1到4個縣（市、區）參加農房抵押貸款試點，涉及單位較少，試點工作沒有引起省級政府及相關部門的足夠重視，目前尚未出臺省級相關支持政策，作為一項全國性的試點工作，由于農房抵押貸款試點涉及國土、住建、財政、金融、保險等諸多部門的工作，需要上級相關部門的共同支持，僅由縣級政府推動壓力較大。

　　構建“五大體系”開拓農房抵押貸款新路徑

　　一是構建普惠型工作支撐體系，為農房抵押貸款創造條件。在試點縣（市、區）全面推進農民宅基地使用權和住房所有權確權登記頒證工作，根據農戶申請及時辦理農民住房不動產權證。參照城市房屋抵押登記辦法，對農民住房財產權進行抵押登記，完善他項權利證書的發放和登記注銷程序。

　　二是構建全方位金融服務體系，為農房抵押貸款搭建平臺。鼓勵支持試點縣（市、區）轄區內所有銀行業金融機構結合實際制定農房抵押貸款試點工作實施方案，開發農房抵押貸款相關信貸產品，人民銀行設立專項支農再貸款，銀監局制定差異化監管政策，用于支持金融機構積極開展農房抵押貸款試點業務。