(二)農民住房財產權抵押的實踐探索

　　重慶市作為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，為進一步激活農村生產要素，破解農村發展融資難題，增加農民財產性收入，出臺了一系列的政策，全面推進包括農村居民房屋抵押融資在內的農村金融制度創新。根據《重慶市農村土地承包經營權、農村居民房屋及林權抵押融資管理辦法(試行)》的規定，以農民房屋作抵押的，其所占用的農村土地使用權一并抵押、一并評估(評估時應考慮轉讓的市場價格或復墾產生地票的交易價格)，并提供抵押人擁有其他適當居住場所和穩定生活來源的書面證明材料(第6條第3項、第8條第2項)。農民房屋抵押實行登記制度，抵押權自登記時設立(第10條、第11條)。在抵押權實現時，抵押物的處置方式有依法拍賣、變賣、流轉等，在同等條件下，本集體經濟組織及其符合購買條件的成員有優先受讓權(第16條、第17條)。盡管重慶市的改革方案在某些方面突破了現行法的規定，但重慶市高級人民法院的司法意見還是認為，按照上述規定設定的抵押權，人民法院應當認定有效，并明定：“當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，應優先在村集體經濟組織內處置。在該集體經濟組織內不能處置的，可以由政府指定的有關機構收購。法律、行政法規規定可以向集體經濟組織外轉讓的，從其規定?！?32)

　　四川成都市也是全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，其農村房屋抵押融資試點仍然堅持“房地一致”原則，農村房屋所有權與其占用范圍內的集體建設用地使用權應一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押財產視為一并抵押。(33)持有合法取得集體土地使用證(使用權類型為集體建設用地使用權)和房屋所有權證，且征得本集體經濟組織同意，并承諾設定抵押的房屋在依法償債后有適當的居住場所的抵押人可以申請辦理農村房屋抵押?！暗盅喝宿k理土地性質為宅基地使用權的農村房屋抵押時，應將該房屋所占用范圍內的宅基地使用權變更為集體建設用地使用權，向集體土地所有權人申請辦理集體建設用地使用權的出讓，承諾今后不再申請宅基地，并在國土資源管理部門辦理集體建設用地使用權登記手續。辦理集體建設用地使用權出讓的土地價款，由農村集體經濟組織按照集體建設用地使用權基準地價的一定比例合理確定。同一農村集體經濟組織的成員交納集體建設用地使用權出讓價款的比例應相同?！?34)該規定意在實際操作過程中繞開宅基地使用權不得抵押的禁止性規定。抵押權實現時，也是農村房屋所有權與集體建設用地使用權一并變價，共同清償金融機構的貸款債權。

　　浙江溫州樂清市地處我國改革開放的前沿地區，作為溫州模式的發祥地，該市農戶宅基地用益物權保障和住房財產權抵押轉讓機制創新已經列入省級農村改革試驗區。(35)此前，樂清在農民住房財產權抵押登記試點上獲得了成功。該市的主要做法是，農民申請農房抵押貸款時，應提供房屋所有權證、宅基地使用權證、抵押物非唯一住房確認書、村集體同意抵押物處置證明書、處置人不再申請宅基地承諾書；貸款用途限于正當的經營項目。僅辦理農民住房抵押權的登記，但抵押權實現時宅基地使用權應隨同農民房屋所有權一并轉讓。(36)“農村村民住宅涉及集體土地使用權，本著房產權與土地使用權一并轉移的原則，可以在本村村民之間有償調劑。國土資源管理部門根據法院的裁定書和協助執行通知書予以辦理土地使用權過戶手續。法律、法規另有規定的從其規定?！?37)在2008年《房屋登記辦法》實施后，明令禁止集體土地范圍內房屋抵押登記的情況下，溫州市人民政府召開專題會議，就繼續推行農民住房抵押貸款試點進行協調([2009]10號專題會議紀要)。浙江省高級人民法院為地方農民住房抵押貸款試驗出臺了配套的《關于為推進農村土地流轉和集體林權制度改革提供司法保障的意見》，其中規定：“農村住房抵押等新型貸款擔保方式貸款的，只要當事人依據相關規定辦理了抵押或出質登記的，對抵押權和質權應當予以確認和保護，依法支持創新貸款擔保方式，擴大農村有效擔保物范圍，拓寬農村融資渠道?！?38)由此，浙江法院明顯突破了現行法上“宅基地使用權不能抵押”的規定，表現為實質性的法院造法行為。(39)