作者:高圣平，中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心，北京 100872 高圣平，教育部人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心專職研究員，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師，法學(xué)博士。

　　內(nèi)容提要：

　　農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)構(gòu)成，是絕大多數(shù)農(nóng)民的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)行法明確禁止宅基地使用權(quán)抵押，在很大程度上制約了這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)金融價(jià)值的充分體現(xiàn)。在“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”的政策指引下，在試點(diǎn)地區(qū)暫停上述禁止性規(guī)定的實(shí)施，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)也就取得了“房地一致”原則之下的合法性。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)未經(jīng)登記不得設(shè)定，其實(shí)現(xiàn)可以采取協(xié)議拍賣、協(xié)議變賣、強(qiáng)制拍賣、強(qiáng)制變賣、強(qiáng)制管理等方式。抵押物處置時(shí)受讓人的范圍不應(yīng)以本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為限，但其他人受讓農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)時(shí)，可以采取僅取得房屋所有權(quán)，同時(shí)取得宅基地使用權(quán)租賃權(quán)的方法。原抵押人仍然可以基于宅基地使用權(quán)的出租而取得相應(yīng)收益，以保障其基本住房權(quán)利。抵押物處置中涉及宅基地使用權(quán)的收益應(yīng)在國家、集體、農(nóng)民之間合理分配。

　　X　　當(dāng)前，我國正處于“傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型跨越的關(guān)鍵時(shí)期”，①適度規(guī)模化經(jīng)營的政策激勵(lì)，直接帶來了農(nóng)業(yè)集約化、產(chǎn)業(yè)化水平的提升，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營資金的需求也就日益旺盛。在政策性金融和合作性金融運(yùn)行不彰的情勢下，商業(yè)性金融再次進(jìn)入政策制定者、金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的視野，而信貸擔(dān)保物的不足已成了制約商業(yè)性金融發(fā)展的主要困境。②如何發(fā)揮土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體資產(chǎn)股份權(quán)等現(xiàn)有農(nóng)業(yè)、農(nóng)村資產(chǎn)的金融價(jià)值，就成了其中的重中之重。

　　《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱：十八屆三中全會(huì)《決定》)承繼十七屆三中全會(huì)的精神，明確指出：“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。”《中共中央、國務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》(以下簡稱《2014年中央一號(hào)文件》)進(jìn)一步指出：“完善農(nóng)村宅基地管理制度。改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。”這一改革政策在此后的相關(guān)文件中得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化。③為落實(shí)這一改革政策，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(2015年8月10日，國發(fā)[2015]45號(hào))(以下簡稱：《“兩權(quán)”抵押指導(dǎo)意見》)，對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)提出了明確的要求，同時(shí)要求要“根據(jù)本意見出臺(tái)……農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)管理辦法”，“建立相應(yīng)的信貸管理制度并制定實(shí)施細(xì)則”，“認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)提出制定修改相關(guān)法律法規(guī)、政策的建議，加快推動(dòng)修改完善相關(guān)法律法規(guī)”。

　　農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)牽涉的主體較多，其中包含的利益關(guān)系十分復(fù)雜，涉及重大理論、政策和法律問題。因此，對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押開展系統(tǒng)研究，并及時(shí)全面總結(jié)地方實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，研究抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)宅基地處置范圍、形式、收益分配及抵押中的風(fēng)險(xiǎn)防范問題顯得尤為重要和迫切，這不僅能為下一步農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的規(guī)則制定提供堅(jiān)實(shí)的理論支撐和決策支持，同時(shí)也是推動(dòng)修訂《土地管理法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的必然要求。