作者：國務院發展研究中心副主任 劉世錦

　　本文語萃：最近有一個情況，就是“東北現象”。東北經濟增長速度比較慢，一個重要原因是東北人口在流出，買房子的人不多，經濟下來了。幾年以后，我估計中國各個地方是爭著要拉人的，把人拉來住在我這個地方，這樣就有人買房子。

　　我在農村搞調研，一位縣長告訴我，到農村工作以后發現農民個個都是經濟學家，賬算得很清楚，有些人可能文化水平不高，但是不影響他的判斷力。不要認為農民是非理性的，不知道以后日子怎么過。我們要充分尊重農民的智慧。

　　城鄉發展要有規劃，但是規劃也有對和不對的問題，最后用什么東西來鑒別？還是市場信號。

　　中國經濟進入新常態和城市發展進入新階段以后，都呈現出一些新的特征，面臨一些新問題。對此，要善做減法，經濟發展要“去產能”，城鎮發展要“去空置”。現在,我們城鎮化過程當中也有一些東西多了，得減。

　　城鄉一體化發展中，有“三塊地”。第一塊地是工業用地。過去我們把它的價格搞得很低，有時候是零地價，有時候甚至還要補貼，為什么？吸引投資，投資之后GDP搞上去了，財政收入也跟著上去了。

　　第二塊地是商業和住宅用地。這塊也要發展，但是比例是嚴格控制的。我們曾經做過一個研究，國內一線大城市北京、上海等，大概商住用地占整個用地的比重是23%-24%，而國際上的大都市，基本上是40%以上，甚至50%-60%。供地嚴格限制，很多人想進城，城里人也要改善住房，地價一定會升得很高，地方政府通過賣地就有了一筆可觀的收入。這么多年地方政府就是靠這個辦法來獲取一些城市發展的資金。講到農民進城以后成本誰支付，其實我們近些年城鎮化的成本源于賣地收入，買房子的那些人交了一筆稅，也就是支付了城市發展的成本。這樣搞的結果是房價相當高。房價為什么高？不是因為磚頭、水泥值錢，而是因為地值錢，地價高了。

　　隨著工業比重達到峰值，很多地方工業用地特別是開發區也多了，其數量之多和閑置狀況令人震驚。在一些二三線城市，住房存量也出現嚴重過剩。但是即使多了，房價也難以下降，因為地價在那里撐著。結果是，農民兄弟們想進城，但因為房價高進不去，許多城里人買房也有困難。

　　我們強調人的城鎮化，這個“人”對城鎮化有什么好處？最近有一個情況希望大家關注，就是“東北現象”。東北經濟增長速度比較慢，一個重要原因是東北人口在流出，買房子的人不多，經濟下來了。過去一些地方政府對農民工進城或者外地人進城，往往持一種“堵”的態度，你最好別來，你如果來我要設立很多門檻。“東北現象”給我們提示了一個很重要的信號，幾年以后，我估計中國各個地方是爭著要拉人的，把人拉來住在我這個地方，這樣就有人買房子。以后土地財政不行了，主要靠房產稅，人多了住房就多了，房產稅的稅源也多了。消費稅也是重要稅源。農民工進城以后，就是在創造需求，各種各樣的需求有了，本身就可以帶動一些產業。當然也需要其它產業的支撐。