作者：賀雪峰

　　當前土地問題引起廣泛關注，不僅是學界和政策部門關注的焦點，而且持續(xù)成為社會熱點問題。遺憾的是，當前關于土地制度的認識存在著很多誤會，以下?lián)褚信e說明之。

　　一、中國現(xiàn)代化成敗的關鍵是缺少大約一億畝建設用地？

　　經(jīng)濟發(fā)展、城市擴張，在人口城市化的過程中也同時進行著土地的城市化。中國人多地少，能否保持18億畝耕地紅線，關涉到能否養(yǎng)活中國的大問題。城市化會占用農地，從而會減少耕地，因此，國家采取了嚴格的耕地保護政策，嚴格控制新增城市建設用地指標，強調城市建設集約節(jié)約用地。為了集約節(jié)約用地，保護耕地，國家出臺了很多具體政策。在保護耕地和嚴控新增建設用地指標的情況下，造成城市建設用地的相對稀缺，這種建設用地稀缺產生的價值再加上土地不可移動所產生的城市建設用地級差收益，使城市建設用地具有遠高于一般農地的價值，在一些地區(qū)甚至高達每畝數(shù)百萬元。

　　城市建設用地價值巨大，容易讓人誤會為土地價值巨大，從而以為，如果中國再多一億畝土地，就可以產生巨額的財富，就可以為中國現(xiàn)代化提供關鍵資源。中國現(xiàn)代化能否成功，中國能否走出中等收入陷阱，關鍵是我們能否獲得一億畝城市建設用地。

　　這個認識顯然是錯誤的。中國有960萬平方公里國土面積，相當于140多億畝國土，其中有20億畝耕地。城市化需要占用土地，并非僅是耕地，140億畝國土上，雖然有沙漠、高山、河流、戈壁等不適宜建城的地方，但適宜建設城市的國土少說也有三、四十億畝，當然就不缺少當前中國快速城市化所必需的大約一億畝土地。

　　何況城市化就意味著農民進城。農民進城之后，他們就會退出自己的宅基地。現(xiàn)在農民有大約2.5億畝宅基地，即使退出一半也有一億多畝，足以彌補城市新增建設用地所占用耕地。

　　有人說，自1990年以來，中國耕地由19億多畝降低到18.26億畝，就是因為城市建設用地過多。這個說法有誤，因為耕地減少的主要原因是退耕還林。退耕還林的耕地高于期間城市建設占用耕地。

　　現(xiàn)在城市建設用地具有遠高于一般農地的價值，并非土地本身有價值，而是因為經(jīng)濟發(fā)展、城市擴展，使得土地上的經(jīng)濟容量極大地增加所致，也就是說，是經(jīng)濟發(fā)展所產生的價值附著在特定的不可移動的用于建設的土地上的緣故。沒有經(jīng)濟發(fā)展就不需要建設用地，土地也就不會產生增值收益。國家為保護耕地進行的土地用途管制和嚴格控制城市新增建設用地指標，使得建設用地相對稀缺，從而進一步提高了城市建設用地的價值。

　　再說一遍就是，城市建設用地具有高價只是因為兩個原因，一是經(jīng)濟發(fā)展和城市擴張，使特定區(qū)位的土地附著了巨大增值收益，一旦離開這個特定區(qū)位，附著在土地上的價值也就不再存在。沒有經(jīng)濟發(fā)展和城市擴張帶來的價值附著，一塊土地，無論你是否叫它建設用地，都是沒有這樣一種增值收益的。二是因為土地用途管制，國家采用偏緊的建設用地供給政策，而使建設用地相對稀缺，從而產生形成指標價值。這個指標價值是管制形成的，一旦取消管制，指標價也就沒有了，因為建設用地不再稀缺。

　　這樣一來，無論有多少土地，叫什么名字，作什么用途，沒有經(jīng)濟發(fā)展和城市擴張對建設用地的需要，這些土地就沒有超出農業(yè)用途以外的高價。而農業(yè)用途土地的價值現(xiàn)在也就在萬元左右。這個價值相對于動輒數(shù)百萬元的城市建設用地，實在太少。

　　換句話說，中國即使可以從天上掉下來一億畝土地，中國也并不能因此獲得每畝數(shù)百萬元的土地增值收益。土地增值收益來自經(jīng)濟發(fā)展和城市擴張，這本來是一個樸素的真理。沒有哪個國家是因為土地豐富就實現(xiàn)現(xiàn)代化了的，也沒有哪個國家只是因為土地稀缺就無法實現(xiàn)現(xiàn)代化。可惜的是，當前中國社會中普遍出現(xiàn)了土地拜物教，將附著在土地上的價值當作了土地本身的價值，從而鬧出很多笑話。

　　其中比如為節(jié)約土地而填海造地，為節(jié)約集約用地將城市拆了重建，為獲得建設用地指標而拆農民房子以致于每畝建設用地指標達數(shù)十萬元，等等。在中國總體建設強度還不足的情況下，這其中造成的嚴重資源浪費簡直是犯罪啊。這樣的節(jié)約集約用地必導致中國現(xiàn)代化重大損失。